Giriş: Eylül 2025 Kira Zammı Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey

Türkiye’deki milyonlarca kiracı ve ev sahibi için her ayın başında en çok merak edilen konulardan biri, yasal kira artış oranının ne olacağıdır. Özellikle kira sözleşmesini Eylül ayında yenileyecek olanlar için “Eylül 2025 kira artış oranı” en kritik soruyu oluşturmaktadır. Bu rehber, 2025 yılının Eylül ayı için kira zammı ile ilgili tüm belirsizlikleri ortadan kaldırmak, yasal çerçeveyi netleştirmek ve hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.

En temel sorunun yanıtıyla başlayalım: Eylül 2025 için yasal kira artış tavan oranı henüz açıklanmamıştır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 3 Eylül 2025 Çarşamba günü saat 10:00’da açıklanacak olan Ağustos 2025 dönemi Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerine göre belirlenecektir. Yasal olarak uygulanabilecek en yüksek zam oranı, TÜİK’in açıklayacağı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı olacaktır.  

Bu noktada, tüm kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken en önemli ve en güncel gelişme, konut kiraları için yaklaşık iki yıldır uygulanan yüzde 25’lik kira zammı sınırının 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiş olmasıdır. Bu tarihi değişiklik, 2022’den bu yana sabit bir orana alışmış olan piyasa aktörleri için yeni bir dönemin başlangıcı anlamına gelmektedir. Artık konut kiralarındaki artışlar da, tıpkı iş yeri kiralarında olduğu gibi, tamamen TÜFE oranına endekslenmiştir. Bu durum, önceki %25’lik orana kıyasla önemli ölçüde daha yüksek artışlarla karşılaşma potansiyeli taşıdığından, tarafların yeni yasal durumu ve hesaplama yöntemlerini doğru bir şekilde anlaması kritik önem taşımaktadır.  

Bu kapsamlı makalede, %25 sınırının neden ve nasıl kalktığından başlayarak, mevcut yasal dayanak olan Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerini, konut ve iş yerleri için adım adım kira artışı hesaplama örneklerini, 5 yılını doldurmuş kiracılar gibi özel durumları ve olası bir anlaşmazlık durumunda izlenmesi gereken yasal yolları (zorunlu arabuluculuk dahil) tüm detaylarıyla bulacaksınız.

Tarihi Değişiklik: %25 Kira Zammı Sınırı Neden ve Nasıl Kalktı?

Türkiye’de kira piyasasını son iki yıldır derinden etkileyen %25’lik kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Bu düzenlemenin arka planını ve sona ermesinin sonuçlarını anlamak, mevcut durumu kavramak için elzemdir.  

Yüksek enflasyonist baskıların yaşandığı bir dönemde kiracıları korumak amacıyla, 11 Haziran 2022 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen bir geçici madde ile konut kiralarında artış oranına %25’lik bir üst sınır getirilmiştir. Bu düzenleme, başlangıçta bir yıl için geçerli olacak şekilde planlanmış, ancak 2023 yılında bir yıl daha uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerliliğini korumuştur.  

Bu düzenlemenin en önemli özelliklerinden biri, yalnızca konut kiraları için geçerli olmasıydı. İş yeri (ticari) kiraları bu sınırlamanın tamamen dışındaydı ve bu dönem boyunca iş yeri kira artışları, yasanın orijinal halinde belirtildiği gibi, on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemeyecek şekilde uygulanmaya devam etmiştir. Bu ayrım, sıklıkla kafa karışıklığına neden olsa da, yasal çerçevenin temel bir unsuruydu.  

%25’lik tavan oran, kiracıları ani ve fahiş artışlardan koruma amacı gütse de, piyasada önemli bir dengesizlik yaratmıştır. Mevcut kiracıların ödediği (yasal olarak sınırlanmış) kira bedelleri ile yeni kiralanan benzer mülklerin piyasa rayiç bedelleri arasında devasa bir uçurum oluşmuştur. Bu durum, ev sahiplerinin mülklerinden elde ettikleri gelirin enflasyon karşısında erimesine yol açmış ve ev sahibi-kiracı arasındaki anlaşmazlıkların, özellikle de tahliye davalarının sayısında ciddi bir artışa neden olmuştur. Hükümetin bu geçici maddeyi daha fazla uzatmama kararı, piyasanın kendi dinamiklerine dönerek bu dengesizliği giderme ve yasal çerçeveyi normalleştirme amacını taşımaktadır. Sonuç olarak, 1 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen tüm kira sözleşmeleri (hem konut hem de iş yeri) için tek bir yasal tavan oran geçerlidir: On iki aylık ortalama TÜFE.

Mevcut Yasal Çerçeve: Kira Artışı Nasıl Belirlenir? (TBK Madde 344)

%25 sınırının kalkmasıyla birlikte kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenen orijinal yasal çerçeveye geri dönmüştür. Bu madde, kira artış oranının nasıl belirleneceğine dair net kurallar ortaya koymaktadır.  

Yasanın temel ilkesi şudur: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin yaptıkları anlaşma, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.  

Bu yasal düzenlemenin pratikteki anlamını maddeler halinde inceleyelim:

1. Belirleyici Endeks TÜFE’dir: Kira artışında kullanılabilecek tek yasal referans, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’dir. Geçmişte kullanılan Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) veya diğer endekslerin artık yasal bir geçerliliği yoktur.  
2. On İki Aylık Ortalama Esas Alınır: TÜİK, her ay farklı TÜFE verileri (aylık değişim, yıllık değişim, on iki aylık ortalama değişim vb.) açıklar. Kira artışı için yasal olarak bağlayıcı olan veri, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran, son bir yılın enflasyon ortalamasını yansıtarak daha istikrarlı bir artış sağlar.  
3. Tavan Oran Anlamına Gelir: TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı, bir yasal üst sınırdır (tavan oran). Bu, ev sahibinin talep edebileceği maksimum zam oranını ifade eder. Taraflar (kiracı ve ev sahibi) karşılıklı anlaşarak bu oranın altında bir artış oranında uzlaşabilirler. Örneğin, yasal tavan %40 ise, taraflar %30’luk bir artışta anlaşabilirler. Ancak ev sahibi, kiracıyı yasal tavan olan %40’tan daha yüksek bir artışı kabul etmeye zorlayamaz.  
4. Resmi Veri Kaynağı TÜİK’tir: Yasal kira artış oranının belirlenmesinde tek yetkili kurum Türkiye İstatistik Kurumu’dur (TÜİK). TÜİK, ilgili ayın enflasyon verilerini, bir sonraki ayın genellikle 3. iş günü, sabah saat 10:00’da resmi web sitesi üzerinden kamuoyuna duyurur. Eylül ayı kira artışı için Ağustos ayı enflasyon verileri esas alınır.  

Eylül 2025 Kira Artış Oranı Adım Adım Hesaplama (Örnekli Anlatım)

Eylül 2025’te kira sözleşmesini yenileyecek olanlar için yeni kira bedelinin nasıl hesaplanacağı, yasal çerçevenin en pratik yansımasıdır. Resmi oran henüz belli olmasa da, hesaplama mantığını anlamak için varsayımsal bir oran üzerinden örnekler sunacağız.

Hesaplamada kullanılacak temel formül şöyledir:

Artıs¸​ Tutarı=Mevcut Kira Bedeli×100Yasal Artıs¸​ Oranı (%)​

Yeni Kira Bedeli=Mevcut Kira Bedeli+Artıs¸​ Tutarı

Örneklerimizde, TÜİK tarafından açıklanacak olan Ağustos 2025 dönemi on iki aylık ortalama TÜFE oranının varsayımsal olarak %39,50 olduğunu kabul edelim. (Bu oran, geçmiş verilere dayalı tamamen tahmini bir rakamdır ve sadece hesaplama yöntemini göstermek amacıyla kullanılmaktadır ).  

Konut Kirası Hesaplama Örneği

Konut kiraları için de artık TÜFE oranının geçerli olduğunu unutmayınız.

• Mevcut Aylık Kira Bedeli: 20.000 TL
• Uygulanacak Yasal Tavan Oran (Varsayımsal): %39,50
• Hesaplama:
  • Artış Tutarı: 20.000TL×10039,50​=7.900TL
  • Eylül 2025’ten İtibaren Yeni Aylık Kira Bedeli: 20.000TL+7.900TL=27.900TL

Bu hesaplamaya göre, kiracı Eylül 2025’ten itibaren yasal olarak en fazla 27.900 TL kira ödemekle yükümlü olacaktır. Ev sahibi bu rakamın üzerinde bir talepte bulunamaz.

İş Yeri Kirası Hesaplama Örneği

İş yeri kiraları için hesaplama yöntemi, %25 sınırının kalkmasıyla birlikte konut kiralarıyla tamamen aynı hale gelmiştir.

• Mevcut Aylık Kira Bedeli: 45.000 TL
• Uygulanacak Yasal Tavan Oran (Varsayımsal): %39,50
• Hesaplama:
  • Artış Tutarı: 45.000TL×10039,50​=17.775TL
  • Eylül 2025’ten İtibaren Yeni Aylık Kira Bedeli: 45.000TL+17.775TL=62.775TL

Bu örnekte de görüldüğü gibi, iş yeri sahibi yasal olarak kirasını en fazla 62.775 TL’ye yükseltebilir. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşma hakkını saklı tutar.  

Geçmiş Aylara ve Yıllara Ait Kira Artış Oranları Tablosu

Kira artış oranlarındaki değişimi ve özellikle %25’lik sınırın piyasayı nasıl etkilediğini daha net görebilmek için geçmiş dönemlere ait resmi oranları incelemek faydalıdır. Aşağıdaki tablo, son yıllardaki yasal kira artış tavan oranlarını hem iş yerleri hem de konutlar için ayrı ayrı göstermektedir. Bu karşılaştırma, 1 Temmuz 2024 öncesi ve sonrası dönemin farkını açıkça ortaya koymaktadır.  

Экспортировать в Таблицы

Not: Tablodaki 2025 verileri, bazı kaynaklarda görülen ileriye dönük projeksiyonları yansıtmaktadır ve resmi TÜİK verileriyle teyit edilmelidir. 2024 ve 2023 verileri geçmiş dönemlere aittir.

Tablo, %25’lik tavanın uygulandığı dönemde konut kiraları ile iş yeri kiraları arasındaki makasın ne kadar açıldığını ve 1 Temmuz 2024 sonrasında bu makasın nasıl kapandığını çarpıcı bir şekilde göstermektedir. Bu görsel kanıt, yasal değişikliğin piyasa üzerindeki etkisini anlamak için güçlü bir araçtır.

Özel Durum: 5 Yılını Dolduran Kiracılar İçin Farklı Kurallar Geçerli

Türkiye’deki kira hukukunda, genel kira artış kurallarının yanı sıra önemli bir istisna bulunmaktadır: kira ilişkisinin beş yılı doldurması durumu. Bu durum, ev sahibine belirli koşullar altında TÜFE sınırının üzerinde bir artış talep etme hakkı tanır ve bu konu genellikle hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından tam olarak bilinmemektedir.

Bu özel durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra yenilenmişse, ev sahibi yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesi için  

“kira tespit davası” açma hakkına sahip olur.  

Bu sürecin temel özellikleri şunlardır:

• Amaç Rayiç Bedele Ulaşmaktır: Kira tespit davasının temel amacı, yıllar içinde piyasa koşullarının önemli ölçüde altında kalmış olan kira bedelini, güncel emsal/rayiç bedellere (fair market value) yaklaştırmaktır.  
• TÜFE Sınırı Bağlayıcı Değildir: Bu dava türünde hakim, on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla bağlı değildir. Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda, hakkaniyeti de göz önünde bulundurarak TÜFE oranının üzerinde bir kira bedeli belirleyebilir.  
• Bilirkişi Değerlemesi: Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişiler, dava konusu mülkün konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziki durumu gibi özelliklerini ve en önemlisi, civardaki benzer özelliklere sahip diğer mülklerin (emsal kiralar) kira bedellerini inceleyerek bir rapor hazırlarlar.  
• “Eski Kiracı İndirimi”: Yargıtay içtihatlarına göre, hakim yeni kira bedelini belirlerken genellikle kiracının eski kiracı olmasını dikkate alarak, tespit edilen rayiç bedel üzerinden hakkaniyet gereği bir miktar indirim yapma eğilimindedir.  

Bu durum, Türkiye’deki kira mevzuatının bir nevi çift katmanlı bir yapıya sahip olduğunu gösterir. İlk beş yıl boyunca sistem, kiracıyı TÜFE tavanıyla koruyarak ani piyasa dalgalanmalarına karşı bir güvence sağlar. Beşinci yılın sonunda ise sistem, ev sahibinin mülkünün değerinin enflasyon ve piyasa artışları karşısında aşırı derecede erimesini önlemek için bir “tahliye vanası” görevi görür. Bu hakkı kullanmak isteyen ev sahibinin, yasal artış oranını beğenmeyip doğrudan fahiş bir zam talep etmesi değil, yasal süreci başlatarak mahkemeye başvurması gerekmektedir.  

Anlaşmazlık Çıktı: Kiracı ve Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Kira artış oranları, özellikle %25 sınırının kalktığı bu yeni dönemde, kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Ev sahibinin yasal tavanın üzerinde bir zam talep etmesi veya kiracının yasal artışı yapmayı reddetmesi gibi durumlarda izlenmesi gereken yasal bir yol haritası mevcuttur.

İlk Adım: Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Türkiye’de hukuk sistemine getirilen önemli bir yenilikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir bölümü için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu, “dava şartı arabuluculuk” olarak adlandırılır ve mahkemeye gitmeden önce tarafların bir uzlaşma zemini aramasını hedefler.  

• Dava Şartı Ne Demektir?: Bu, arabuluculuk sürecini tamamlamadan ve arabulucunun tarafların anlaşamadığına dair bir “anlaşamama son tutanağı” düzenlemeden mahkemeye başvurulamayacağı anlamına gelir. Eğer bir taraf doğrudan dava açarsa, mahkeme davayı usulden, yani esasa girmeden reddedecektir.  
• Kapsamı Nedir?: Kira bedelinin tespiti (kira tespit davası), kiracının tahliyesi gibi davalar bu zorunluluğun kapsamındadır.  
• İstisnası: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Yani, örneğin kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başlatılan icra takibi süreci için arabulucuya gitme zorunluluğu yoktur.  
• Süreç Nasıl İşler?: Taraflardan biri, adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurur. Bir arabulucu atanır ve tarafları toplantıya davet eder. Süreç gizlilik içinde yürütülür ve genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır.

Arabuluculuk Sonrası: Dava Süreci ve Haklar

Arabuluculuk sürecinde bir anlaşmaya varılamazsa, “anlaşamama son tutanağı” ile birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açma hakkı doğar. Bu aşamada tarafların hakları şunlardır:

• Kiracının Hakları: Ev sahibi, yasal tavan olan on iki aylık ortalama TÜFE oranından daha yüksek bir artış talep ederse, kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, yasal olarak hesaplanan yeni kira bedelini (mevcut kira + TÜFE oranında artış) düzenli olarak ödemeye devam etmelidir. Yasal sınırın üzerinde bir artışı reddettiği için kiracı tahliye edilemez.
• Ev Sahibinin Hakları: Kiracı, yasal olarak belirlenen artış oranını dahi uygulamayıp daha az bir ödeme yaparsa, ev sahibi eksik ödenen kısım için yasal işlem (icra takibi, dava) başlatabilir. 5 yıllık kiracılık süresi dolmuşsa ve kira bedelinin rayicin altında kaldığını düşünüyorsa, arabuluculuk sürecinden sonra kira tespit davası açabilir.

Her iki tarafın da olası bir anlaşmazlık durumunda fevri hareket etmek yerine, önce yasal haklarını öğrenmesi ve ardından zorunlu arabuluculuk gibi yasal prosedürleri takip etmesi, sürecin en sağlıklı şekilde yönetilmesini sağlayacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Eylül 2025 kira zammı ne zaman açıklanacak? Eylül 2025’te uygulanacak yasal kira artış tavan oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 3 Eylül 2025 Çarşamba günü saat 10:00’da açıklanacak olan Ağustos 2025 dönemi on iki aylık ortalama TÜFE verisi olacaktır.

Ev sahibim TÜFE oranından daha fazla zam istiyor, yasal mı? Hayır, yasal değildir. Eğer kira sözleşmeniz beş yılını doldurmadıysa, ev sahibinizin talep edebileceği en yüksek artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır. Bu oranın üzerindeki bir talep yasal dayanaktan yoksundur ve kabul etmek zorunda değilsiniz.

Kira artış oranında anlaşamazsak ne olur? Anlaşmazlık durumunda kiracı olarak yükümlülüğünüz, yasal tavan oranını (TÜFE) uygulayarak hesapladığınız yeni kirayı zamanında ve eksiksiz ödemektir. Ev sahibi daha yüksek bir bedel talep ediyorsa, bu talebini yasal yollarla ispatlamak zorundadır. Bunun için önce zorunlu arabulucuya, anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurması gerekir.

Yeni kiracıya evimi kiralarken istediğim fiyattan başlayabilir miyim? Evet. Bu makalede açıklanan tüm kurallar, mevcut bir kira sözleşmesinin yıllık yenilenme dönemindeki artışlar için geçerlidir. Yeni bir kiracı ile ilk defa sözleşme yapılırken, kira bedeli tamamen ev sahibi ve kiracının serbest iradeleriyle belirleyecekleri piyasa koşullarındaki bir bedel üzerinden başlar.

5 yıllık kiracıyım, ev sahibim kirayı %150 artırmak istiyor. Mecbur muyum? Hayır, doğrudan kabul etmek zorunda değilsiniz. Beş yılı doldurmuş olmanız, ev sahibinize tek taraflı olarak fahiş bir zam yapma hakkı vermez. Bu durum, ev sahibinize yalnızca “kira tespit davası” açma hakkı tanır. Ev sahibiniz, mahkeme yoluyla kiranın emsal değerlere göre artırılmasını talep edebilir. Mahkeme bir karar verene kadar, yasal artış oranını (TÜFE) uygulayarak ödemelerinize devam etmeniz en doğru yaklaşımdır.

Arabuluculuk ücretini kim öder? Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, sürecin ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Daha sonra bir dava açılırsa, bu arabuluculuk ücreti yargılama gideri sayılır ve davayı kaybeden tarafa yüklenir. Eğer taraflar arabuluculukta anlaşırlarsa, ücret genellikle taraflar arasında eşit olarak paylaşılır, ancak farklı bir anlaşma da yapabilirler.  

Kira sözleşmemizde “TÜFE/ÜFE ortalaması” gibi eski bir ifade yazıyor, hangisi geçerli? Kanun bu konuda çok nettir. Kira sözleşmesinde ne yazdığına bakılmaksızın, uygulanacak artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemez. Eğer sözleşmenizdeki oran, o dönemde açıklanan yasal TÜFE tavanından daha yüksekse, sözleşmedeki hükmün TÜFE’yi aşan kısmı geçersiz sayılır ve yasal tavan uygulanır